Energetische Sanierung in der Eigentümergemeinschaft: Wie wird sie finanziert?

Warum das in der WEG anders läuft

Beim Einfamilienhaus entscheidet ein Haushalt und finanziert eine Bank. In der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden viele, und die finanzielle Lage jedes Einzelnen ist unterschiedlich. Genau daran scheitern Sanierungen selten aus technischen, dafür umso öfter aus organisatorischen Gründen.

Die gute Nachricht: Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst handlungsfähig. Nach § 9a WEG kann sie Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Damit kann die Gemeinschaft als Ganzes beauftragen und auch als Ganzes finanzieren.

Welche Beschlüsse braucht es?

Zu unterscheiden sind zwei Dinge: die Maßnahme und ihr Geld.

Über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen die Eigentümer nach § 19 WEG. Alles, was darüber hinausgeht, ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG — und der weitaus größte Teil einer energetischen Sanierung fällt darunter. Das Gesetz zieht dort eine Grenze: Nach § 20 Absatz 4 dürfen Maßnahmen nicht beschlossen werden, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen.

Einzelne Eigentümer haben außerdem einen eigenen Anspruch. § 20 Absatz 2 WEG nennt ausdrücklich den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, den Einbruchsschutz, den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.

Wer trägt die Kosten?

Das ist die Frage, die Versammlungen sprengt — und sie ist im Gesetz klarer geregelt, als viele denken. § 21 WEG unterscheidet:

Wird eine bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten nach ihren Anteilen — es sei denn, die Maßnahme ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Kommt diese Mehrheit nicht zustande, tragen nur diejenigen die Kosten, die dafür gestimmt haben — und nur ihnen gebühren dann auch die Nutzungen. Wer nicht nutzungsberechtigt ist, kann nach § 21 Absatz 4 WEG verlangen, gegen angemessenen Ausgleich doch beteiligt zu werden.

Für eine Dämmung oder einen Heizungstausch ist der Amortisationsgedanke der entscheidende Hebel. Er verlangt aber eine belastbare Grundlage, keine Schätzung aus dem Bauch. Genau dafür ist ein individueller Sanierungsfahrplan gemacht.

Die Erhaltungsrücklage

§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG nennt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung. In der Praxis reicht sie für eine energetische Vollsanierung fast nie aus — sie senkt aber den Finanzierungsbedarf und verbessert die Ausgangslage im Bankgespräch. Viele Gemeinschaften nehmen eine anstehende Sanierung zum Anlass, die Zuführung neu zu berechnen. Dafür braucht es eine sachliche Grundlage, sonst entsteht nur Streit.

Sonderumlage: auf einmal oder in Raten

Die Sonderumlage verteilt die Lücke auf die Eigentümer, in der Regel nach Miteigentumsanteilen. Sie kann als Einmalzahlung oder in Raten erhoben werden. Der Vorteil: Die Gemeinschaft bleibt schuldenfrei, und wer liquide ist, zahlt keine Zinsen. Der Nachteil liegt auf der Hand — der Druck liegt beim Einzelnen, und finanzschwache Mitglieder stimmen dagegen. Bei kalendarisch festgelegten Fälligkeiten tritt Verzug automatisch ein; die Verwaltung muss die Eingänge eng überwachen.

Ob ein Eigentümer seine Sonderumlage aus Eigenmitteln oder über einen privaten Kredit bezahlt, bleibt ihm überlassen. Das ist oft der ruhigste Weg: Die Gemeinschaft beschließt, jeder löst die Finanzierung für sich.

Der Verbandskredit

Die Gemeinschaft kann auch selbst einen Kredit aufnehmen, getilgt über erhöhtes Hausgeld. Das schont das Eigenkapital und verteilt die Last auf alle. Die Kehrseite: Nach außen haftet die Gemeinschaft, und fällt ein Mitglied aus, greift intern die Nachschusspflicht. Dieser Punkt gehört vor der Abstimmung offen auf den Tisch, nicht danach. Einzelne Landesförderinstitute bieten dafür Ausfallbürgschaften an.

Eine Zwischenform ist die gebündelte Kreditaufnahme: Die Verwaltung bündelt Einzelanträge, jede Bonität wird einzeln geprüft, gehaftet wird individuell. Mehr Verwaltungsaufwand, dafür keine gemeinschaftliche Haftung.

Contracting

Beim Contracting übernimmt ein Dienstleister Investition und Betrieb, die Gemeinschaft zahlt eine laufende Rate. Das ist dann sinnvoll, wenn die Gemeinschaft handlungsunfähig ist, weil sich keine Mehrheit für eine Investition findet. Über die Laufzeit ist es in der Regel teurer als die eigene Finanzierung, und man bindet sich lange. Das Vertragswerk gehört geprüft.

Der Punkt, den fast alle unterschätzen

Fördermittel kommen am Ende, nicht am Anfang. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden, ausgezahlt wird nach Abschluss und Verwendungsnachweis. Dazwischen muss die Gemeinschaft den vollen Betrag zwischenfinanzieren — oft über Monate. Wer das nicht einplant, steht mit einem gültigen Förderbescheid und einer leeren Kasse da.

Wie die Reihenfolge von Antrag, Vertrag und Beauftragung genau aussieht, haben wir in einem eigenen Beitrag beschrieben: Erst der Förderantrag, dann der Handwerker.

Die Reihenfolge, die sich bewährt

Zuerst der technische Befund und ein Fahrplan, der die Maßnahmen in eine sinnvolle Abfolge bringt. Dann die Kostenschätzung und die Finanzierungswege, damit in der Versammlung nicht über Vermutungen abgestimmt wird. Dann der Beschluss. Dann der Förderantrag. Und erst danach die Aufträge an die Betriebe.

In dieser Reihenfolge ist die Versammlung eine Entscheidung über etwas Durchgerechnetes — und keine Diskussion über Zahlen, die niemand belegen kann.

Was wir dabei übernehmen

Wir erstellen den Sanierungsfahrplan, bereiten die technischen Grundlagen für die Beschlussfassung auf und begleiten die Umsetzung über die energetische Baubegleitung. Zur Fördermittelberatung gehört bei uns auch, den zeitlichen Ablauf so zu legen, dass die Förderung nicht an einer Formalie scheitert.

Für ein erstes Gespräch mit Verwaltung oder Beirat genügt eine Erstberatung.