Energieausweis 2027: Was sich ändert – und für wen es eng wird

Zum 1. Januar 2027 wird der Energieausweis neu geregelt. Für die meisten Eigentümer ist das kein Papierkram, sondern eine Frage, die sich beim nächsten Verkauf, bei der nächsten Vermietung oder schon bei der Verlängerung eines Mietvertrags stellt: Reicht das, was ich habe – oder brauche ich etwas anderes?

Hier das Wichtigste, geordnet nach dem, was Sie davon merken werden.

Schaubild: Koch-Bautechnik

Warum sich überhaupt etwas ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Es wurde am 28. Juli 2026 verkündet und ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Ein Teil der Regelungen gilt seitdem unmittelbar, ein anderer Teil greift erst zum 1. Januar 2027 – die Energieausweise gehören zum zweiten Teil.

Dahinter steht die europäische Gebäuderichtlinie. Der Ausweis soll vergleichbarer werden und mehr aussagen als bisher.

Der Verbrauchsausweis fällt für zwei Gebäudearten weg

Das ist die Änderung mit der größten praktischen Wirkung.

Bisher konnten Sie bei vielen Gebäuden zwischen einem Verbrauchsausweis – der auf den tatsächlichen Verbräuchen der vergangenen Jahre beruht – und einem Bedarfsausweis wählen, der das Gebäude rechnerisch bewertet. Der Verbrauchsausweis ist der einfachere von beiden und in der Regel auch der günstigere.

Ab 2027 gilt: Der Verbrauchsausweis bleibt nur noch für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Dort besteht weiterhin die volle Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis.

Für Nichtwohngebäude und für gemischt genutzte Gebäude wurde der Verbrauchsausweis abgeschafft. Dort bleibt nur der Bedarfsausweis.

Gemischt genutzt heißt in der Praxis: das Wohnhaus mit der Arztpraxis im Erdgeschoss, das Mehrfamilienhaus mit dem Laden, das Haus mit der Werkstatt hinten im Hof. Das sind in jedem Ortskern Dutzende Gebäude – und für sie wird der Ausweis aufwendiger.

Ein Gebäude, ein Ausweis

Bisher konnten für ein gemischt genutztes Gebäude getrennte Ausweise für den Wohn- und den Nichtwohnteil ausgestellt werden. Das ist vorbei: Künftig gibt es einen Energieausweis für das gesamte Gebäude.

Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, muss das Gebäude dafür in Zonen unterteilt und zonenweise gerechnet werden. Das ist genau die Arbeit, die vorher die getrennte Bilanzierung erspart hat.

Zwei Jahre statt drei

Beim Verbrauchsausweis – also künftig nur noch bei reinen Wohngebäuden – wird der Verbrauch über zwei Jahre erfasst statt wie bisher über drei. Die jüngste Abrechnungsperiode muss dabei enthalten sein.

Das klingt nach einer Kleinigkeit und ist für Sie eine Erleichterung: Sie müssen weniger Abrechnungen zusammensuchen.

Digital und maschinenlesbar

Neue Ausweise sind grundsätzlich digital und maschinenlesbar auszustellen. Eine Fassung auf Papier bekommen Sie zusätzlich, wenn Sie sie verlangen.

Das ist kein Selbstzweck. Ein maschinenlesbarer Ausweis lässt sich von Portalen, Banken und Behörden automatisch auswerten – und genau darauf zielt die Regelung.

Nicht nur Verkauf: auch die Verlängerung zählt

Ein gültiger Energieausweis wird gebraucht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing. Neu ist, dass ausdrücklich auch die Verlängerung solcher Verträge dazugehört.

Wer also einen auslaufenden Mietvertrag verlängert, ist künftig in derselben Pflicht wie bei einer Neuvermietung. Für bestehende öffentliche Nichtwohngebäude kommen zusätzlich Ausstellungs- und Aushangpflichten hinzu.

Auch bei Baudenkmälern ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich.

Im Ausweis steht künftig mehr drin

Der neue Ausweis enthält unter anderem Angaben zu Primär-, End- und Nutzenergie, zu den betriebsbedingten Treibhausgasemissionen, zu der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie, zur Reaktionsfähigkeit des Gebäudes auf externe Signale und zur Niedertemperaturfähigkeit des Wärmeverteilsystems. Dazu kommen Modernisierungsempfehlungen.

Bei Neubauten wird später zusätzlich der Bericht zu den Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen Teil des Ausweises.

Der Punkt, den man dabei leicht übersieht: Diese Angaben entstehen nicht von allein. Sie setzen voraus, dass jemand das Gebäude vernünftig aufnimmt und rechnet.

Was mit Ihrem vorhandenen Ausweis passiert

Nichts. Bereits ausgestellte Energieausweise werden nicht pauschal ungültig. Sie behalten ihre gesetzliche Gültigkeitsdauer und laufen ganz normal aus.

Das heißt aber auch: In den nächsten Jahren werden alte und neue Ausweise nebeneinander im Umlauf sein, mit unterschiedlichen Skalen und Bezeichnungen. Wer zwei Objekte vergleicht, sollte darauf achten, nach welchem Recht der jeweilige Ausweis ausgestellt wurde.

Was das praktisch heißt

Wenn Sie ein reines Wohngebäude haben, ändert sich für Sie am wenigsten. Sie können weiter wählen.

Wenn Sie ein Nichtwohngebäude oder ein gemischt genutztes Gebäude haben und ohnehin in den nächsten Monaten verkaufen, vermieten oder verpachten wollen: Ein Ausweis, der noch 2026 ausgestellt wird, wird nach dem heutigen Recht ausgestellt und bleibt über seine Laufzeit gültig. Ab Januar gelten die neuen Anforderungen.

Das ist kein Grund zur Eile um jeden Preis – aber ein Grund, den Termin nicht bis in den Januar zu schieben, wenn er ohnehin ansteht.

Und wenn Sie einen Mietvertrag verlängern wollen und keinen gültigen Ausweis haben: Das ist der Fall, der vielen erst auffällt, wenn der Mieter danach fragt.

Sie sind unsicher, welcher Ausweis für Ihr Gebäude in Frage kommt – besonders, wenn darin gewohnt und gearbeitet wird? Sprechen Sie mich an. Mehr dazu finden Sie auf meiner Seite zum Energieausweis.

Stand: November 2026. Maßgeblich ist der Gesetzestext in der jeweils geltenden Fassung.

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