Voraussetzungen für den Einbau einer Einliegerwohnung im Untergeschoss eines Bestandgebäudes – Vorgaben durch die Landesbauordnung (LBO) Baden-Württemberg

Freitags im EnergiePlus Blog: Expertenwissen, das begeistert

©Armin Desler

Jeden Freitag präsentieren wir in unserem EnergiePlus Blog fundierte Beiträge von Fachleuten, die ihr praxisnahes Wissen zu Energieeffizienz, nachhaltigem Bauen und moderner Gebäudetechnik teilen. Diese Woche widmen wir uns einem besonders relevanten Thema für Hausbesitzer und Sanierungswillige.

Wir freuen uns sehr, Ihnen Herrn Armin Desler als Gastautor vorstellen zu dürfen. Als staatlich geprüfter Bautechniker vereint er einzigartige Expertise aus zwei Perspektiven: Einerseits ist er selbständiger EnergieEffizienzExperte für Wohngebäude aus Betzenweiler, andererseits wirkt er als Baukontrolleur im öffentlichen Dienst der Stadt Biberach an der Riß.

In seinem Beitrag teilt Herr Desler wertvolle Einblicke:

• Praxiserfahrungen aus der Energieberatung für Privathaushalte

• Behördenwissen zu aktuellen Bauvorschriften und Förderrichtlinien

• Effiziente Lösungen für die energetische Gebäudesanierung

Lassen Sie sich von diesem Doppel-Expertenwissen inspirieren – wo Praxis und behördliche Anforderungen zusammenfließen, entstehen besonders wertvolle Erkenntnisse für Ihre Bauvorhaben!

Vorgaben durch die Landesbauordnung (LBO) Baden-Württemberg

Nach Angaben des statistischen Bundesamts sank die Zahl der genehmigten Wohnungen im Jahr 2024 um 16,8 % gegenüber dem Vorjahr 2023. In Süddeutschland ist es oft üblich, bei Neubauten eine Einliegerwohnung, aus verschiedenen Gründen, einzuplanen. Allerdings besteht diese Möglichkeit auch bei Bestandsgebäuden. Diese Möglichkeit wird der Wohnungsnot immer mehr in Betracht gezogen, besonders in kleineren Ballungsgebieten und den umliegenden Dörfern drum herum. Wenn eine Einliegerwohnung (ELW) im Untergeschoss einer Bestandsimmobilie in Baden-Württemberg eingerichtet werden soll, gibt es einige baurechtliche, technische und organisatorische Mindestanforderungen die beachtet werden sollten. Die wichtigsten Grundlagen ergeben sich aus der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW Novelle, vom 28.06.2025) und den kommunalen Bebauungsplänen und ggf. dem Baunutzungsverfahren. Die Ausführungsverordnung der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBOAVO) wurde mit der Novelle der LBO BW vom 28.06.2025 in die LBO BW integriert.

Voraussetzungen der Landesbauordnung BW (LBO BW)

• In der LBO BW gibt es keine explizite Definition für Einliegerwohnungen (ELW), diese muss jedoch als selbständige Wohneinheit nutzbar sein.

Mindestanforderungen an Aufenthaltsraum (§34 LBO BW)

• Wohnfläche: Die Wohnfläche muss ausreichend sein, eine Mindestgröße gibt es nach LBO BW nicht. In der Regel sollte diese allerdings mind. ca. 23 – 25 m² sein. Dies ist eher praxisabhängig.

• Belichtung und Belüftung: Die Aufenthaltsräume müssen ausreichend Tageslicht, das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestes ein Zehntel der Grundfläche des Raumes betragen (§34 Abs. 2 LBO BW) haben und müssen ausreichend belüftet werden können.

• Mindesthöhe: Die lichte Raumhöhe muss mindestens 2,30 m betragen. (Bei alten Bestandsgebäuden kann es Ausnahmen geben)

• Wärmeschutz: Sollte in einem Bestandsgebäude nachträglich eine ELW eingebaut werden, muss das Gebäudeenergiegesetzt (GEG) für den hinzugekommen beheizten oder gekühlten Wohnraum eingehalten werden.

• Zugang: Für die ELW muss ein eigener, abschließbarer Zugang vorhanden sein. Dies kann über einen separaten Hauseingang oder über ein gemeinsames Treppenhaus erfolgen.

• Schallschutz: Die Schallschutzanforderungen müssen eingehalten werden.

Mindestanforderungen an den Brandschutz (§15 LBO BW)

• Auch eine ELW im Untergeschoss muss über zwei Rettungs- bzw. Fluchtwege verfügen. Der erste Rettungs- oder Fluchtweg ist baulich herzustellen. Dies kann das Treppenhaus sein, hierbei ist allerdings sicherzustellen, dass die Treppe nach DIN 18065 und (§28 LBO BW) ausgeführt wurde, und dass die Wohnungseingangstür die Mindestanforderungen z.B.: rauchdichte Ausführung aufweist. Der zweite Rettungs- oder Fluchtweg kann über ein Fenster (§28c Abs. 2 LBO BW) führen. Die müssen im Lichten mindestens 0,90m breit und 1,20m hoch sein. Die Brüstungshöhe darf nicht höher als 1,20m über der Fußbodenoberkante sein. Diese Fenstermaße können nur mit Abstimmung der zuständigen Dienststelle für Brandschutz auf 0,60m x 0,90m unterschritten werden. Die einzuhaltenden Vorgaben können im Fünten Teil ab §26 LBO BW nachgelesen werden. Nach §43 LBO BW müssen die Planer/Entwurfsverfasser usw. in der Lage sein, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften auf Verlangen der Bauherren vorgelegen zu können.

©pixabay

Mindestanforderungen an Wohnungen (§35 LBO BW)

• In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen insgesamt Wohnungen mit einer Bruttogrundfläche barrierefrei erreichbar sein, die mindestens der Bruttogrundfläche des Erdgeschosses abzüglich der Nettogrundfläche von notwendigen Treppenräumen und Fluren entspricht. Dies trifft zu, sobald zwei Wohnungen vorhanden sind und eine dritte (ELW) im Untergeschoss eingebaut werden soll (§35 Abs. 1 LBO BW)

Baurechtliche Genehmigungspflicht (§49 LBO BW)  

• Nutzungsänderung: Sobald sich die Nutzung im Untergeschoss von Nutzkeller/Lager zu Wohnkeller ändert, gilt dies als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung und muss bei der zuständigen Baurechtsbehörde angezeigt werden, auch wenn baulich wenig verändert wird.

• Grundstück: Es muss vorab geprüft werden, ob planungsrechtlich für das Grundstück eine zusätzliche Wohneinheit zugelassen werden kann. Solche Informationen finden man i.d.R im Bebauungsplan.

• Stellplatznachweis: Für jede Wohneinheit sind Stellplätze für PKW´s, Fahrräder und Mülleimer nachzuweisen.

Ablauf: Von der Idee bis zur Umsetzung

Schritt 1: Erste Klärung bzw. Machbarkeitsprüfung

• Bebauungsplan prüfen: Erlaubt das Gebiet eine weitere Wohneinheit

• Baurechtliche Situation prüfen lassen

• Bestandsaufnahme

Schritt 2: Fachplanung

• Architekt, Bauingenieur, Bautechniker oder Energieberater Norbert Koch beauftragen

Ø  Entwurfsplanung

Ø  Erstellung von Bauvorlagen (Bauantrag, Nutzungsänderung)

Ø  Prüfung der technischen Umsetzbarkeit

Schritt 3: Bauantrag stellen

• Nutzungsänderung bzw. Bauantrag bei der zuständigen Baurechtsbehörde einreichen

• Falls erforderlich: Nachweise über Stellplätze, Brandschutzkonzept, Abfallwirtschaftskonzept

• Baufreigabe (Roter Punkt) abwarten

Schritt 4: Bauphase

• Fachfirmen beauftragen: Maurer, Trockenbauer, Fensterbauer, Elektriker, Sanitär, Energieberater usw. Diese Firmen können auch vor der Baufreigabe beauftragt werden, wichtig dabei ist, dass diese erst nach der Baufreigabe beginnen.

Schritt 5: Abnahme

• Nach Fertigstellung kann eine Schlussabnahme der Nutzungsänderung durch das Bauamt durchgeführt werden. Sofern nötig, wird in der Baugenehmigung darauf hingewiesen.

Quellen: Internet: Pressemitteilung Nr. 61 vom 18 Februar 2025

16,8 % weniger Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2024 - Statistisches Bundesamt

Lektüre: Landesbauordnung Novelle zur 31. Auflage vom 28.06.2025

#pvtmodule #hydraulischerabgleich #energieausweis #verbrauchsenergieausweis #bedsarfsenergieausweis #nichtwohngebäude #din18599 #ewärmeg #badenwürttemberg #geg #pvpflichtbw #pvpflichtby #wpb #worstperformingbuilding #seriellesanierung #qng #begemnwg #begem #hauskaufberatung #lüftungskonzept #blowerdoor #lufthygienemessung #kfw458 #heizungsförderung #beleuchtung #smartmeter #heizkostenabrechnung #grundbuch #schimmel #richtiglüften #richtigheizen #staubsaugsysteme #denzentralelüftung #kfw #kfw261#wärmeleitfähigkeit #lüftung #ziegel #lehm #immobilien #hauskauf #hausverkauf #radon #natürlichefarben #energieberater #kochbautechnik #energieberatung #riedlingen  #energieagenturoberschwaben