Änderung im Bauvertragsrecht zum 01.01.2018

Mit diesem neuen Eintrag im Energie Plus Blog möchte ich Ihnen kurz einige wichtige Änderungen ohne den Anspruch auf Vollständigkeit darstellen.

1. Änderungen im allgemeinen Werkvertragsrecht

a) Abschlagszahlungen

Beim allgemeinen Werkvertragsrecht wurden Änderungen vorgenommen, dies bei § 632a BGB. Dieser betrifft Abschlagszahlungen.

Die Neuregelung enthält zwei wesentliche, praktisch bedeutsame Änderungen des Anspruchs auf Abschlagszahlungen bei allen Werkverträgen. Wurde bislang die Höhe der Abschlagszahlung danach berechnet, welcher Wertzuwachs auf Seiten des Bestellers durch die bisher erfolgten Leistungen eingetreten ist, wird nunmehr nicht mehr auf den Wertzuwachs abgestellt, sondern ein Anspruch auf Abschlagszahlung in Höhe des Wertes der erbrachten und geschuldeten Leistung vorgesehen. Der Abschlag wird also nunmehr berechnet auf der Basis der vereinbarten Vergütung.

Eine weitere Änderung betrifft die Mängeleinbehalte. Bislang konnte der Besteller Abschlagszahlungen bei Vorliegen von wesentlichen Mängeln der Bauleistung verweigern. Lediglich bei unwesentlichen Mängeln musste ein Abschlag gezahlt werden, dies unter Berücksichtigung eines Leistungsverweigerungsrechts. Nunmehr ist es unerheblich, ob ein wesentlicher oder unwesentlicher Mangel vorliegt. Der Besteller muss in Höhe der trotz Mängel erbrachten Leistungen einen Abschlag zahlen. Er kann in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten zurückhalten.

b) Abnahmefiktion

Modifiziert werden die Regelungen zur fiktiven Abnahme. Die Abnahme gilt als erfolgt, wenn der Unternehmer nach der Fertigstellung des Werkes eine angemessene Frist gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert.

Bei einem Verbraucher-Besteller gilt dies nur, wenn der Unternehmer dem Verbraucher zusammen mit der Fristsetzung entsprechend belehrt hat. Nach der bisherigen Regelung kam die fiktive Abnahme dann nicht zum Tragen, wenn das Werk in sich nicht abnahmereif war, wenn es also Mängel aufwies. Nunmehr gilt aber die Abnahme selbst dann als erfolgt, wenn zwar objektiv Mängel vorliegen, der Besteller aber innerhalb der vom Unternehmer gesetzten Frist die Abnahmeverweigerung nicht mit entsprechenden Mängeln begründet.

c) Recht der außerordentlichen Kündigung

Bislang fehlte im allgemeinen Werkvertragsrecht das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Dieses Recht zur außerordentlichen Kündigung des Werkvertrages wurde mit § 648a (neu) BGB nunmehr eingeführt.

2. Bauvertrag

Durch ein neues Kapitel 2 werden Regelungen zum Bauvertrag eingeführt. Damit werden die bislang in den Regelungen zum Werkvertrag verstreuten Vorschriften zum Bauvertrag zusammengefasst und um weitere Vorschriften ergänzt. Neu aufgenommen wurden Regelungen zum Anordnungsrecht des Bestellers (§ 650b BGB) sowie Vorgaben für die Preisberechnung bei Mehr- oder Minderleistungen (650c BGB). § 650f BGB enthält nunmehr Regelungen über die Zustandsfeststellung für den Fall, dass die Abnahme verweigert wird.

a) Anordnungsrecht des Auftraggebers

Eine der wesentlichsten Änderung beinhaltet § 650b BGB. Bislang fehlte im BGB ein Anordnungsrecht des Auftraggebers für Maßnahmen, die aus seiner Sicht zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig sind. Gleiches gilt für das Recht zur Anordnung von Änderungen des Leistungserfolgs insgesamt. Die VOB/B kennt solche Rechte, dem BGB waren diese fremd. Ein solches Anordnungsrecht wird nunmehr auch in den BGB-Bauvertrag eingeführt. Damit korrespondiert die Regelung in § 650c BGB. Danach soll der Unternehmer für Änderungsanordnungen nach § 650b BGB einen Anspruch auf eine zusätzliche bzw. geänderte Vergütung haben.

b) Vergütungsansprüche für geänderte Leistungen

Das Gesetz geht grundsätzlich davon aus, dass sich die Parteien des Bauvertrages über die geänderte Vergütung einigen sollen. Der Unternehmer muss also die geänderte Leistung zunächst einmal berechnen.

Der Paukenschlag bei dieser Regelung ist, dass bei der Berechnung von vereinbarten oder gemäß § 632a BGB geschuldeten Abschlagszahlungen der Unternehmer 80 % einer in einem Angebot nach § 650b Abs. 1 S. 2 BGB genannten Mehrvergütung ansetzen kann, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben. Das bedeutet, wenn der Auftraggeber Änderungsanordnungen trifft, kann der Auftragnehmer ein Nachtragsangebot unterbreiten. Kommt eine Einigung über das Nachtragsangebot nicht zustande, ist der Unternehmer berechtigt, 80 % des von ihm kalkulierten/vorgeschlagenen geänderten Preises bei Abschlagszahlungen mit anzusetzen. Ob tatsächlich ein Vergütungsanspruch in der geltend gemachten Höhe besteht, wird dann auf die Schlussabrechnung verlagert.

Die Besonderheit besteht auch darin, dass dieser Anspruch auf die Abschlagszahlungen in Höhe von 80 % im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens vor den Landgerichten geltend gemacht werden kann.

c) Zustandsfeststellung

Nach § 650g BGB ist bei einer Abnahmeverweigerung die Zustandsfeststellung vorgesehen. Danach hat der Besteller auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung mitzuwirken. Diese soll protokolliert und von beiden Seiten unterzeichnet werden. In bestimmten Fällen soll der Unternehmer die Zustandsfeststellung allein durchführen können. Diese Zustandsfeststellung bewirkt dann eine gesetzliche Vermutung, dass darin nicht aufgeführte, offenkundige Mängel erst nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten sind. Das bedeutet, hier werden wiederum die Wirkungen der Abnahme fingiert. Diese Zustandsfeststellung wird ein scharfes Schwert gerade bei der vorzeitigen Beendigung von Bauverträgen oder bei der Verweigerung von Abnahmen sein.

3. Verbraucher-Bauvertrag

Dieser ist geregelt in den §§ 650i ff. BGB (neue Fassung). Der Verbraucher-Bauvertrag ist legal definiert als Vertrag, durch den der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Dieser Verbraucher-Bauvertrag bedarf zwingend der Textform. Des Weiteren ist dem Verbraucher eine Baubeschreibung zu übergeben. Wichtig ist, dass nicht jeder Vertrag über die Erbringung von Bauleistungen ein Verbraucher-Bauvertrag ist. Voraussetzung ist immer, dass es sich um erhebliche Leistungen zur Errichtung oder zur Instandsetzung eines Gebäudes handelt.

Die Besonderheit ist, dass beim Verbraucher-Bauvertrag erhebliche Informationspflichten des Bauunternehmers zu beachten sind. Dazu gehören verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zumindest zur Dauer der Bauausführung.

4. Einführung des Architektenvertragsrecht

Neben der gesetzlichen Definition des Architekten-Ingenieurvertrages wird eine sogenannte Zielfindungsphase mit Vergütungsanspruch eingeführt. Bekanntlich ist immer wieder Streit entstanden über die Frage, ob Vorschläge des Architekten schon als beauftragte Leistungen zu vergüten waren oder aber auch als Akquisetätigkeit anzusehen waren, das mit der Folge, dass der Architekt/Ingenieur für diese Leistungen keine Vergütung beanspruchen konnte. Um hier Klarheit zu schaffen, wurde eine sogenannte Zielfindungsphase eingeführt, die im Einzelnen Regelungen zu den Pflichten der Beteiligten enthält.

5. Änderungen im Kaufrecht

Mit der Änderung von § 439 Abs. 3 BGB soll der Regress eines Unternehmers gegen seinen Lieferanten erleichtert werden. Verbaut ein Unternehmer fehlerhaftes Material, haftet er dem Besteller für die Kosten des Aus- und Einbaus des mangelfreien Materials und auch für die Lieferung des mangelfreien Materials.

Bislang konnte der Bauunternehmer/Handwerker von seinem Lieferanten im Wege der Nacherfüllung die Lieferung mangelfreien Materials verlangen. Auf den Kosten für den Aus- und Einbau blieb er meist sitzen. Nach der Neuregelung des § 439 Abs. 3 BGB ist der Verkäufer von Baumaterialen im Rahmen der Nacherfüllung verpflichtet, dem Käufer auch die Kosten des Aus- und Einbaus zu erstatten.

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass seit dem 1.1.2018 und für ab dann abgeschlossene Verträge eine Vielzahl von Änderungen auf die Baubeteiligten zukommt. Gerade im Hinblick auf die Verbraucherverträge laufen Unternehmen möglicherweise Gefahr, ihre Vergütungsansprüche zu gefährden, wenn sie die Pflichten, die ihnen dann auferlegt werden, nicht ordnungsgemäß erfüllen.

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